Novela zákona o trojdani znížila daňovú progresiu dane z prevodu

Ostaná novela č. 516/2002 Z. z. zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností nadobudla účinnosť 1. januára 2003. Hlavným prínosom novely bolo zníženie daňovej progresie pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a rozšírenie okruhu prevodov, ktoré nepodliehajú zdaneniu priamo zo zákona.

Pôvodná koncepcia vládou pripravovanej daňovej reformy počítala pôvodne aj so zrušením dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. V súvislosti s dotáciami na mestskú hromadnú dopravu došlo k prehodnoteniu zrušenia dane z prevodu a podľa posledných informácií sa počíta s jej zachovaním aj po novom roku. Namiesto kĺzavo-progresívnej sadzby sa ráta od nového roku v návrhu daňovej reformy s jednotnou sadzbou dane z prevodu vo výške troch percent. Z uvedeného vyplýva, že by malo dôjsť k zrušenie súčasných troch skupín daňovníkov a ich nahradením univerzálnym daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. To znamená, že od nového roku by sa už nemal brať do úvahy príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim a všetci daňovníci by mali platiť rovnakú daň bez ohľadu na vzťah a tiež aj výšku predávanej nehnuteľnosti.

Prevody skolaudovaných a dokončených novostavieb od januára 2003
Pôvodné znenie § 9 citovaného zákona bolo doplnené v spomínanej novele platnej od januára 2003 o ďalšie dva odseky, podľa ktorých predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nie je prevod stavby, ktorá je novostavbou, na ktorú bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ak prevodcom je fyzická alebo právnická osoba, ktorej predmetom je výstavba alebo predaj stavieb a nadobúdateľ ju ďalej prenajíma na základe zmluvy s právom kúpy prenajatej veci - tzv. finančný lízing.
Zdaneniu nepodliehajú ani dokončené novostavby, ktoré neboli doteraz užívané, ak prevodcom je fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorej predmetom je výstavba alebo predaj stavieb a nadobúdateľ ju ďalej prenajíma na základe zmluvy s právom kúpy prenajatej veci. Z uvedeného vyplýva, že ide iba o nehnuteľnosti, ktoré neboli doteraz užívané. To znamená, že ak prenajímateľ prenajíma formou finančného lízingu nehnuteľnosti, ktoré už boli používané, tieto transakcie by mali podliehať zdaneniu daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Podľa nového odseku e) § 9 predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nie je aj nadobudnutie nehnuteľností na základe nájomnej zmluvy s právom kúpy prenajatej veci do vlastníctva nájomcu, pričom daň z prevodu zaplatená pri prevode do vlastníctva prenajímateľa. Z citácie paragrafu je zrejmé, že vo vetnej konštrukcii chýba sloveso, ktoré by určovalo termín zaplatenia dane z prevodu. Z tohto hľadiska ide o vymenovanie oslobodení od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, je možné sa len domnievať, že zákonodarca opomenul doplniť ustanovenie slovesom "bola". Vzhľadom na nejasnosť vetnej konštrukcie je pravdepodobné, že Ministerstvo financií SR upraví ustanovenie opatrením.

Nehnuteľnosti nadobudnuté v konkurznom konaní
Ostatná novela zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov odstránila aj nedostatok predchádzajúcej novely, ktorá nadobudla účinnosť 1. apríla 2002. Problém spočíval v tom, že pri schválení zákona č.107/2002 Z. z. došlo pravdepodobne k omylu, keďže definícia základu dane na výpočet dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti v konkurznom konaní bola zo zákona vynechaná, aj keď pôvodný návrh novely ustanovenie o zdaňovaní prevodov v rámci konkurzného konania obsahoval.
Zo schváleného znenia novely č. 107/2002 Z. z. vyplývalo, že nehnuteľnosti nadobudnuté v rámci konkurzného konania sa musia tiež od 1. apríla 2002 zdaňovať minimálne vo výške úradnej ceny, t. j. ceny určenej podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
Ostatná schválená novela uvedený nedostatok odstránila a v § 10 odseku 2 stanovila základ dane pre prípad nadobudnutia nehnuteľnosti v konkurznom konaní alebo v rámci výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov vo výške, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobudla.
Vzhľadom na to, že spoločné a prechodné ustanovenia prechodné obdobie od 1. apríla 2002 do 1. januára 2003 neriešia, malo by pravdepodobne Ministerstvo financií SR prijať opatrenie na odstránenie tvrdosti zákona v danom období. V prípade, že k prijatiu opatrenia nedôjde, odporúča sa daňovníkom požiadať o odpustenie dane alebo úľavu na dani vo výške rozdielu dane vypočítanej z rozdielu medzi cenou, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobudla a cenou úradnou vypočítanou podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.

Zníženie daňovej progresie pri dani z prevodu
Ostatná novela zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov výrazne znížila sadzby dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. U osôb zaradených do I. skupiny znížila sadzbu dane z pôvodného intervalu od 1 percenta do 5 percent na úroveň od 0,5 % do 1 percenta z minimálne z úradnej hodnoty prevedeného nehnuteľného majetku.
Pôvodných deväť daňových pásiem tak zredukovala na dve pásma v I. skupine daňovníkov. Takže, ak sa prevádza nehnuteľnosť so základom dane do 1 milióna korún, potom sa prevod zdaní sadzbou dane 0,5 a ak predmetom prevodu bude nehnuteľnosť so základom dane nad 1 milión korún, potom sa prevod zdaní sadzbou dane vo výške 1 percenta.
V II. skupine zrušila novela všetkých deväť pásiem a nahradila ich jednotnou sadzbou dane vo výške 2 % zo základu dane, ktorým je minimálne cena určená podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Pôvodné sadzby dane v rozmedzí od 3 až do 10 % sa tak znížili na jednotnú úroveň.
Nakoniec v III. skupine daňovníkov zrušila pôvodných deväť pásiem so sadzbou dane od 4 do 20 percent a nahradila ich štyrmi daňovými pásmami so sadzbou dane od 3 do 6 percent. Do 1 milióna základu dane je to sadzba dane vo výške 3 percent, do 2 miliónov sú to 4 percentá a do 7 miliónov je sadzba dane 5 percent. Nad túto poslednú hranicu je sadzba dane stanovená vo výške 6 percent.
Výrazné zníženie sadzieb dane z prevodu a prechodu nehnuteľností by malo pozitívne ovplyvniť vývoj na trhu s nehnuteľnosťami a s tým súvisiacu mobilitu pracovnej sily.