Ďalšia realitná bublina môže prasknúť v Nórsku

Nórsko, bezpečný prístav európskej ekonomiky, zaplavuje zahraničný kapitál. Krajine hrozí hypotekárna bublina podobná tej, ktorá spustila krízu v roku 2008. Ceny nehnuteľností sa zvýšili v krajine od roku 2006 takmer o 30 percent. Tento rok by mali rásť ceny nórskych domov dvakrát rýchlejšie ako platy v krajine.

Podobná hypotekárne bublina, ktorá v roku 2008 odštartovala ekonomickú krízu, teraz podľa niektorých ekonómov ohrozuje aj jednu z najviac prosperujúcich krajín súčasnosti - Nórsko.

V krajine, ktorá mala vlani tretí najväčší HDP na obyvateľa na svete, vzrástli za posledných päť rokov ceny bytov a domov takmer o 30 percent, a za posledných pätnásť rokov sa dokonca štvornásobne zvýšili. Podľa MMF sú tak teraz nadhodnotené asi o 15 až 20 percent.

Dobrá povesť Nórom uškodila

Za nafukovanie realitnej bubliny môže podľa ekonómov paradoxne práve dobrá povesť nórskej ekonomiky. Zem je všeobecne považovaná za bezpečný prístav v rozbúrených vodách európskej ekonomiky, a práve kvôli tomu do nej v posledných rokoch priteká veľké množstvo zahraničného kapitálu.

Aby centrálna banka zabránila následnému prudkému posilňovaniu nórskej koruny, ktoré ubližuje exportérom, znížila v roku 2009 sadzby na historické minimum 1,25 percenta. Ešte na konci roku 2008 bola pritom základná sadzba 5,75 percenta.

Ľudia začali nízkych úrokov okamžite využívať a vo veľkom sa zadlžovali. Požičané peniaze pritom z veľkej časti používali na nákup nehnuteľností, ktorých ceny potom neúmerne rýchlo rástli. Len tento rok by mali podľa odhadov nórskeho štatistického úradu rásť ceny nehnuteľností v krajine dvakrát rýchlejšie ako platy.

Ekonómovia Marius Jurgilas a Kevin Lansing vo svojej štúdii, ktorú tento týždeň zverejnil sanfranciský Fed, upozornili na to, že situácia v Nórsku je v mnohých ohľadoch dokonca horšia, než bola v Spojených štátoch pred krachom trhu s nehnuteľnosťami.

Napríklad pomer dlhu nórskych domácností voči ich disponibilným príjmom tento rok dosiahne zhruba 210 percent. To je dvakrát viac než v Nemecku a o tretinu viac ako v USA pred krízou, ktorá zasiahla hypotekárny trh.

Zadlženie navyše najviac rastie u mladých ľudí a u osôb s nízkymi príjmami. V okamihu, kedy by sa zvýšila nezamestnanosť, znížili príjmy či zvýšili úrokové sadzby, trh s nehnuteľnosťami by dostal veľkú ranu. Práve zvýšenie úrokových sadzieb je pritom podľa ekonómov len otázkou času.

Iracionálna viera v zdražovanie

Rýchlo rastúce ceny nehnuteľností sú hlavným nebezpečenstvom pre nórsku ekonomiku aj podľa nórskeho regulačného úradu Kredittilsynet.

Nórske domácnosti totiž nemajú dostatočne veľké úspory a prípadný prepad cien nehnuteľností by viedol k tomu, že by mnohé z nich prestali splácať úvery. Do problémov by sa následne dostal nórsky bankový sektor a potom celá ekonomika krajiny.

Podľa prepočtov MMF by napríklad desaťpercentný prepad cien nehnuteľností zrazil rast nórskej ekonomiky o jeden percentuálny bod.

Podľa ekonómov je ďalším typickým príznakom nafukujúcej sa bubliny aj iracionálna viera ľudí v to, že ceny nehnuteľností cez prudké zdraženie porastú aj v budúcnosti.

V ďalší vzostup cien verí plných 70 percent ľudí v Nórsku, ešte v roku 2008 pritom zdražovanie nehnuteľností predpokladala len desatina Nórov.

"To úplne zodpovedá správaniu investorov v časoch, keď sa v ekonomike nafukujú bubliny," píšu vo svojej štúdii Jurgilas a Lansing. Podobne tomu bolo podľa oboch ekonómov aj v USA tesne pred realitnou krízou.

Krajiny s najväčším rastom cien nehnuteľností za posledných päť rokov v percentách.